近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dà良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物n)不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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