5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàn河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话g)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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