近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大(鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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