文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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