文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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