导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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