一线城市，也不(bù)端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什(shén)么这么(me)重要(yào)？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一个还(hái)在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是(shì)房价前三(sān)的核心(xīn)城市(shì)。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳(zhèn)二手房指导(dǎo)价如果取(qǔ)消，首先(xiān)有(yǒu)利于深(shēn)圳二手房回暖，然后二(èr)手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按(àn)官方参考(kǎo)价（指导价），银行核(hé)定(dìng)房价以网签(qiān)备(bèi)案价和评估(gū)价孰低为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了(le)“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目(mù)前没有(yǒu)看(kàn)到官方文件(jiàn)。据证券(quàn)时报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚未接到正式通知，目前仍按(àn)参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严(yán)跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款等领(lǐng)域按照(zhào)新的规则进行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事(shì)情，是(shì)不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳(zhèn)楼(lóu)市二手(shǒu)房指导价(jià)横(héng)空出世(shì)。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小区的参(cān)考价，很多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中(zhōng)心区的(de)高价盘(pán)，直(zhí)接按照当时的市场价打了5折(zhé)、6折来(lái)“指导”，银行只能(néng)按(àn)照(zhào)指(zhǐ)导价来计算首(shǒu)付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当(dāng)时(shí)大(dà)家还(hái)不觉得厉(lì)害，但(dàn)经历了这(zhè)两年(nián)的痛苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场(chǎng)价(jià)1000万(wàn)的房(fáng)子，如(rú)果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价(jià)打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的部分，实际(jì)首付(fù)去到了(le)510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大批量(liàng)买家，失(shī)去了购(gòu)房能(néng)力，相当(dāng)于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房(fáng)参(cān)考(kǎo)价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市(shì)陆(lù)续跟(gēn)进。事实也确实证明了(le)，这(zhè)条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据(jù)安居客(kè)的(de)统计，实施二(èr)手(shǒu)房指导价的10个城市(shì)，有(yǒu)8个(gè)挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫(yì)情的(de)影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据(jù)为(wèi)例，全(quán)国70个大(dà)中城市房价只有6个同比(bǐ)上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家研究中心(xīn)数据显示(shì)：成(chéng)交量上(shàng)，二手房指导(dǎo)价出台当年，深圳(zhèn)二手住宅(zhái)成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量(liàng)同比(bǐ)下滑(huá)47％，全年成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与二手房指导价发布当月相比，如今二手房挂(guà)牌价低于(yú)及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半(bàn)成交价(jià)低(dī)于参考(kǎo)价。

　　只有真实经历其中的人，才能(néng)深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝(jué)于(yú)耳。

　　据说一位码(mǎ)农三(sān)年前(qián)高(gāo)杠杆买了(le)2套华(huá)润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案例属实，买家的(de)实际购房成本高达20万/平，目(mù)前价(jià)格跌(diē)至14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大(dà)批人这(zhè)两年感受(shòu)到了(le)太(tài)多“心酸(suān)”。二(èr)手房成交量创下多(duō)年(nián)新低，学区房神话不(bù)再，房(fáng)产中介的日子难(nán)过，投资客(kè)挥(huī)泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实施了二手房指导价的城市陆(lù)陆续续(xù)低调退(tuì)出，目(mù)前只(zhǐ)有深圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一(yī)线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子(zi)女家庭和(hé)职住平衡(héng)家庭购(gòu)房支持政策。上海也(yě)考虑予以多(duō)孩(hái)家庭(tíng)在新房计分制(zhì)度政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布(bù)的(de)3月份(fèn)70个(gè)大(dà)中城市商品住宅(zhái)销售价格变动情况(kuàng)来看，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价(jià)格仍(réng)然是(shì)同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同比(bǐ)增(zēng)长了，其他(tā)二(èr)线(xiàn)城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥(féi)等(děng)城市价格都(dōu)是(shì)同比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广州、深(shēn)圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门(mén)联合发(fā)文，全面推(tuī)动(dòng)二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评(píng)的新(xīn)政(zhèng)。对(duì)于激活二手(shǒu)房交易，具有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业(yè)、房(fáng)地(dì)产企业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到(dào)常识(shí)，从字面理解一下这(zhè)两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌(tā)了(le)嘛？压舱石如果压不住，小船不(bù)就(jiù)翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼市的(de)政策(cè)，还(hái)有一大波正在路上...

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