文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(f断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理ù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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