万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的万(wàn)元的(de)价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

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　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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