文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fá千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境ng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境>长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。