近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项(诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子e-height: 24px;'>诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产(ch诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子ǎn)生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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