OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiān4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里g)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(ch4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里ǎn)的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平(píng)台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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