导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意>城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人，数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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