5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第(dì)值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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