万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qiá胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么n)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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