文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至3体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？4.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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