“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景(jǐng)的(de)房企在(zài)资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资(zī)背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视企业(yè)的成本(běn)优势(shì)，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低的；这些都是(shì)我们看重的一家(jiā)房(fáng)企的(de)综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同时满(mǎn)足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部(bù)分房企出(chū)现(xiàn)了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称(chēng)得(dé)上完全健康(kāng)的(de)仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无(wú)疑又进一(yī)步(bù)考验(yàn)着国央企的(de)资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度(dù秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来(lái)市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其(qí)配置(zhì)的(de)一(yī)家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之(zhī)一。与(yǔ)此同(tóng)时，该(gāi)房(fáng)企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方面，它的(de)扩(kuò)张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说(shuō)，见(jiàn)到(dào)机会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会(秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房(fáng)企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到(dào)一个(gè)比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保(bǎo)利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了(le)公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自(zì)然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集(jí)团仍是(shì)表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了(le)扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭(háng)州的战略(lüè)布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭州地(dì)区(qū)的(de)营(yíng)收比重只占(zhàn)到近六成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)较(jiào)突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来(lái)多(duō)家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发(fā)布公(gōng)告表示(shì)，公司(sī)于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移(yí)至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行业主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路(lù)渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居(jū)民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求也会越(yuè)来(lái)越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对(duì)于地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装相(xiāng)关(guān)的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两(liǎng)位的都(dōu)是来自(zì)家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在月线(xiàn)连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞(ruì)信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都(dōu)实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从(cóng)公(gōng)司(sī)的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家(jiā)居(jū)十大(dà)流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的(de)独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标的(de)大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期(qī)的(de)合(hé)同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一(yī)开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定(dìng)人(rén)员(yuán)成(chéng)本的(de)年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在业内做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗