导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。<美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗/p>

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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