OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振长征有多长公里 红军长征一共用了几年(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi长征有多长公里 红军长征一共用了几年)想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需长征有多长公里 红军长征一共用了几年求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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