文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(z湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少ōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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