饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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