文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zh阅历是什么意思ōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5阅历是什么意思％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 阅历是什么意思