近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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