近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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