饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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