文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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