近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人p>

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人trong>

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。