5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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