万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市strong>的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？