导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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