万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报(中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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