导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思rong>

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(j传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思ià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。