文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)merry什么意思 merry是彩虹社的吗行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层merry什么意思 merry是彩虹社的吗(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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