导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历ng>

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历>

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。