导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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