万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成为却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周(zh却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝ōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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