5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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