从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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