万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任(rè唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗n)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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