饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范(fành2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称)和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮(fh2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称ú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行(xíng)为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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