文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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