OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.6苹果x多重9％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士苹果x多重表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内(nèi)完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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