OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(x冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟ī)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟)们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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