万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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