一(yī)线城(chéng)市，也不(bù)端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导价的消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么这么重要(yào)？首(shǒu)先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最(zuì)后一个还在“认(rèn)真(zhēn)”实(shí)施这条政策的城市，最后深(shēn)圳(zhèn)是(shì)房价前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一(yī)举一动都具有风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳二(èr)手房指导价(jià)如果(guǒ)取消，首先(xiān)有利于深圳二手房回(huí)暖(nuǎn)，然后二手房(fáng)回暖有利于深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传(chuán)“二手房指导(dǎo)价”正式结(jié)束。传言称：二手房贷款不按(àn)官方参考价(jià)（指导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以(yǐ)网(wǎng)签备案(àn)价和评(píng)估价孰(shú)低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看到官(guān)方文件(jiàn)。据证券(quàn)时报(bào)21日(rì)消息，目前深(shēn)圳(zhèn)多家大行表示“尚(shàng)未(wèi)接到正式通(tōng)知，目(mù)前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需要(yào)持(chí)续(xù)的关注。

　　易居(jū)研究院研(yán)究(jiū)总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域(yù)按照新(xīn)的规则(zé)进行，但(dàn)不会出台正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不(bù)用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼市(shì)二手房指导价横空出世(shì)。当时，深圳(zhèn)一口气公(gōng)布了全市(shì)3595个小区的参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中(zhōng)心(xīn)区的(de)高价盘(pán)，吴亦凡还出得来吗直接按照当时的市场价打了(le)5折、6折来“指导”，银行(xíng)只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经(jīng)历了(le)这两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即(jí)300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实际首(shǒu)付去到(dào)了510万，相(xiāng)当于首付(fù)5成了（多(duō)给210万首付）。这直接(jiē)让大(dà)批量买家，失去(qù)了(le)购(gòu)房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手房(fáng)参(cān)考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广(guǎng)州等10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事实也(yě)确实(shí)证明了，这条政(zhèng)策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客的统计(jì)，实施(shī)二手房(fáng)指导价(jià)的10个城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到(dào)疫情的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，二手房更(gèng)是(shì)惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个(gè)大中城(chéng)市房价只有6个同比上涨，其他(tā)的(de)泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有人付出了沉重代价(jià)

　　据(jù)深圳乐有家研(yán)究中心数据显示(shì)：成交量上(shàng)，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出(chū)台当年(nián)，深圳二(èr)手(shǒu)住(zhù)宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年(nián)成交量(liàng)仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年最(zuì)低记录(lù)，相较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价(jià)发布当月相比，如今(jīn)二手(shǒu)房挂牌价(jià)低(dī)于及(jí)接近(jìn)参(cān)考(kǎo)价的房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果案例属实(shí)，买(mǎi)家(jiā)的实际(jì)购房(fáng)成本高(gāo)达(dá)20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平吴亦凡还出得来吗，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本(běn)，差(chà)不多(duō)亏损(sǔn)超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两年感(gǎn)受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房(fáng)产中介的(de)日子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的(de)基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导价的城市陆陆续(xù)续(xù)低(dī)调退出(chū)，目前(qián)只有(yǒu)深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不端着(zhe)了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策(cè)。上(shàng)海也考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩家庭(tíng)在(zài)新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份(fèn)70个大中城市商品住宅销售价格(gé)变(biàn)动情况来看，广州、深圳的(de)新房、二(èr)手房价格仍然是同比去(qù)年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长了，其(qí)他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能(néng)更急(jí)。3月份(fèn)，两部(bù)门联合发(fā)文，全面(miàn)推动(dòng)二手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活(huó)二手房交易，具有(yǒu)定海神(shén)针般的作用。

　　住建部(bù)部长倪(ní)虹近日更(gèng)是指出：建筑业、房地产企业(yè)要发(fā)挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下这(zhè)两个词(cí)，意思就是(sh吴亦凡还出得来吗ì)——顶(dǐng)梁柱如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市(shì)的政(zhèng)策，还有一(yī)大波正在路上...

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