5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方(fān疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思g)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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