文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhà旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释n)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎ旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释o)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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