5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少