饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fè把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁i)用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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