OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(触动的意思解释，颇受触动的意思zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回(h触动的意思解释，颇受触动的意思uí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益触动的意思解释，颇受触动的意思人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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